ども。
辞めリーマンです。
今回は注意喚起も兼ねて新築区分ワンルームマンションのお話をしようかと思います。
不動産投資に興味がない人でも、ワンルームマンション投資の勧誘をされた事がある人は多いんじゃないでしょうか。
勧誘方法は様々で、私が知るだけでも次のものがあります。
・街中でアンケートという名目での勧誘
・街中で新入社員研修名目での名刺交換のお願い
・勤務先への飛び込み電話営業
・投資交流会、異業種交流会等での勧誘
彼らは基本的に営業かけられるところならどこでもかけます。
それくらい売る側が必死なんですね。
この時点で買う側が儲からないのは詳細を検証しなくてもわかりますね笑
なぜなら本当に優れた商品なら必死の営業をかけずとも買い希望者がやってくるからです。
売る側が必死になっている時点で良い商品ではありません。
美味しい話は決して向こうからはこないという典型例だと思います。
ではサンプルを用いて具体的に計算してみたいと思います。
都内A新築ワンルームマンション
価格：3,000万円
賃料収入：10万円/月
管理費：0.5万円/月
修繕積立金：0.2万円/月
固定資産税都市計画税：7.2万円/年（0.6万円/月）
※すべて想定、実際は物件の立地等により変わります
この物件をフルローン、35年、金利2%で購入したとすると、ローン返済で毎月約9.9万円の支出が発生します。
また、専有部分の管理（入居者管理）も管理会社に任せる人がほとんどなので、その費用として賃料の5%と仮定すると毎月0.5万円かかります。
賃料収入から管理費、修繕積立金、固都税（月割）、ローン返済、管理料をすべて引くと毎月のキャッシュフローはマイナス1.7万円です。
この数字を見ただけでも購入する価値は無さそうな気がしますが、新築ワンルームを販売する営業マンは次の3つのメリットを主張してきます。
ここで厄介なのは、どれも嘘ではないという点です。
・生命保険のかわりになる
新築ワンルームを購入する際に、団体信用生命保険というものに加入することになります。（略して「団信」と言います）
この保険は一言で言うと、ローン契約者が死亡するとローンがチャラになる、というものです。（正確には死亡しなくともチャラになったり、他にも色々種類があるのですが割愛します）
毎月同じような金額を払って掛け捨ての生命保険に入るより、生命保険のかわりにもなって家賃収入もあるワンルームの方が断然安心ですね！
・節税になる
不動産には減価償却という概念があります。（減価償却で検索したら他の人がわかりやすく解説してくれてます）
この減価償却費を使うと実際お金は出て行ってないんだけど経費として計上でき、帳簿上は赤字にすることができたりします。
そうすると、給与収入との損益通算によって税金の還付を受けられるというものです。
月々のキャッシュフローはマイナス1.7万円ですが、税金の還付を受けることでほとんどマイナスはなくなりますよ！
・年金のかわりになる
ローンの返済期間が35年なので、30歳で購入すると65歳の時に返済が完了します。
それ以降に発生する家賃はそのまま懐に入るので見事老後年金の完成です。
安心の老後をワンルーム投資で手に入れてください！
こんな感じで勧誘してきます。
すべて嘘ではないのですが、肝心なところは絶対に説明してきません。
・生命保険のかわりになる
・年金のかわりになる
この先35年間ずっと毎月マイナス1.7万円が変わらないのであれば、生命保険や年金と考えれば無くはないのかもしれません。（投資と考えたらこれでもクソですけどね）
しかし、年数が経つにつれて毎月のマイナスはどんどんと増えていきます。
その点をシミュレーションしていきましょう。
長くなったので次回に。。。
