ども。
辞めリーマンです。
前回まではなんだか色々と偉そうなことを書きましたが、辞めリーマン自身も色々と失敗をしてきました。
そもそも所有している物件数が多いわけでもないので、世の中のメガ大家さんからしたら戯言でしかないでしょう。
ただ、一応不動産投資歴は7年なのでそれなりの経験は積んできました。
仕事も不動産業に携わっていますし。
ということで、これまで辞めリーマンが購入してきた物件に触れつつ、そこで犯した失敗やそこから得た教訓を共有できればと思います。
初めての物件購入
時は遡り、2013年。
この年初めて物件を購入しました。
そもそものきっかけは、ロバートキヨサキの「金持ち父さん、貧乏父さん」を読んだことでした。
これまではサラリーマンとして生きていくことになんの疑いもなかったのですが、この本を読んで考え方が大きく変わり、視野が広がったのを感じました。
そこで2012年末あたりから物件を探し始め、2013年2月に中古の区分ワンルームマンションを購入。
辞めリーマンは石橋を叩いて渡らない性格なので、一棟アパートで多額のローンを組むという選択肢は初めからなく、まずは区分マンションと決めていました。
ではどんな物件を購入したのか。
以下購入した物件概要です。
立地：川口駅徒歩15分
築年：約20年（購入時）
間取り：1K（約23㎡）
購入金額：680万円
賃料：5.6万円（購入時）
表面利回り：9.88%
いかがでしょうか。
正直なところ、今の知識があればこの物件は絶対に買っていません。
一言で言ってしまえば失敗です。
どの点が失敗だったか
最大の失敗はこの物件を三為業者から買ったことです。
この時点で物件価格が割高なこと決定なので、救いようがありません。。。
三為業者について知りたいかたはググってみてください。
当時は三為業者のこともよく知らず、スキームについてはちゃんと説明を受けていましたが特に疑問も持たず購入しました。
後からレインズ等で調べてわかったのですが、この物件は500万円代後半で取引されていることが多い物件でした。
つまり市場よりも約2割近く高い金額で買ったことになります。（仲介手数料はかかっていないので、実際はもう少しダメージ少ないです）
不動産投資の成功か失敗は購入時に9割が決まると言われています。
購入後に賃料を上げたり、管理経費やリフォーム費用を削減したりすることはできます。
しかし、購入時の価格と立地は変えることができません。
そしてこの二つが利回りや出口戦略に最も影響を与えます。
こうして辞めリーマンの最初の購入は失敗に終わってしまいました。
もちろん物件を所有したことで色々な経験が積めたので得るものもたくさんありました。
教訓
最も神経を使わなければいけないのは物件購入時です。
当たり前ですね。
でも、物件をたくさん見ていると早く欲しい病にかかることがよくあります。
何百件、何千件見ても、1戸所有したときに得られる経験には及ばないだろうという思いもあって、なんとか早く購入して実際の不動産経営をスタートさせたい、そう考えていました。
その考え自体は間違ってなかったと思います。
しかし、それによって物事を冷静に見れなくなってたのも事実。
前のめりになっている時こそ原点に立ち戻って自分を冷静に見つめ直すことも必要ですね。
そして、できれば不動産投資の経験者に意見を聞いてみるべきでした。
この物件、実は昨年売却しています。
次回は最終的な利回りがどうだったか考察していきたいと思います。
ではでは。
