ども。
辞めリーマンです。
前回の続きです。
市況に助けられただけの詐欺師に注意！（中古区分マンション2号）
改めて中古区分マンション2号のスペックを記載します。
立地：平和島駅徒歩7分
築年：約20年（購入時）
間取り：1K（約18㎡）
購入金額：595万円
賃料：5.7万円（購入時）
表面利回り：約11.5%
前回記載した通り、昨年末に1,000万円で売却することができました。
そして、これもここ5年の全体的な不動産価格高騰の波に乗れただけで、運による部分がとても大きいです。
とはいえ、結果的に購入時より約68%高く売却できたわけで、自己資金に対する最終利回りはどうだったのか気になるところです。
早速計算してみます。
初期投資額
この物件は諸経費全て含めると
約665万円
でした。
ただ、540万円のローンを組んでいたので、
自己資金としては
約125万円
です。
得られた収益@5年9ヶ月
所有期間中にニ度退去があり、約3ヶ月の空室期間が発生しました。
しかし、1度目の退去以降、入居者の賃料を6.2万円にすることができています。
所有期間中の賃料収入合計は
約401万円
でした。
諸々支出@5年9ヶ月
区分マンションのため、管理費・修繕積立金が毎月約1.1万円かかりました。
また占有部分管理費として約0.3万円/月、固定資産税・都市計画税が約2.2万円/年かかっています。
あとはローンの返済として約2.8万円/月もかかっています。
それ以外にもリフォーム費用等として約30万円、広告宣伝費として12万円を支出しています。
これらを合計すると、
所有期間中の支出合計は
約344万円
でした。
売却時の手残り額
1,000万円で売却できましたが、約39万円の仲介手数料をお支払いしています。
また、1号物件と同じく減価償却をそれなりに取っていたので、譲渡所得税として約110万円が徴税されます。
そして今回は借入の返済もあって、残債の約445万円（繰上げ手数料含む）と、抵当権抹消費用として約3万円の支出がありました。
よって売却して手元に残ったお金は
約403万円
となりました。
最終的な自己資金利回りは？
では自己資金に対する最終利回りはどうだったのか。
今一度整理してみます。
購入時支出 125万円
所有中収入 401万円
所有中支出 344万円
売却時収入 403万円
これらを計算すると、
最終的に手元に増えたお金は
－125万円 ＋ 401万円 －344万円 ＋ 403万円
＝ 335万円
プラスという結果でした。
つまり、125万円を投資した結果、5年9ヶ月で460万円になったということです。
これは
年利約22.9%（複利）
だったということになります。
中古区分マンション1号とは雲泥の差です。
どうしてこれだけ自己資金利回りの差が出たかというと、1号よりも高く売れたことはもちろんですが、やはりローンを組んでレバレッジをかけていたことが一番の理由です。
※借入してレバレッジをかけることを推奨しているわけではないです、あくまで事実として
では、借入をせずにこの物件を購入していたら利回りはどうだったのか。
その点について次回は書いていきたいと思います。
ではでは。
