ども。
辞めリーマンです。
今日は投資用の木造アパートを保有した場合どれくらいの経費がかかるのか検証してみたいと思います。
今回は辞めリーマンが保有している下記アパートについて実際にこれまでかかった費用をまとめてみました。
保有期間中はどんな経費がかかる？
具体的にみていきましょう。
その前に物件スペックです。
・2階建木造アパート
・約築25年
・合計3戸（2SLDK、2DK×2）
・延床面積約130平米
見てのとおり非常に小ぶりなアパートです。
現況満室で、賃料は合計で13万9千円です。
ではこの物価でどんな経費がかかっているのか。
・管理費
これは自主管理の場合かかりませんが、物件の管理を委託している場合は経費としてかかってきます。
管理内容は、入居者からのクレーム対応、巡回点検、家賃の回収・振込み、退去時の立会い。。。等です。
辞めリーマンがお願いしている管理会社は賃料合計の3%＋消費税なので、
（13.9万円 × 3%） × 10%
＝ 約0.46万円
毎月かかっています。
管理会社から連絡くるのは年間に数回しかないので、正直なところ自主管理でもいけると思います。
家から1時間半かかるのと、管理費が安いので現在はお願いしていますが、サラリーマンを辞めることが出来れば自主管理にしようと考えています。
・浄化槽点検及び清掃費
今回サンプルのアパートは公共下水に接続しておらず、下水処理は浄化槽を使用しています。
よって、4ヶ月に一回の定期点検と年一回の清掃費がかかっています。
定期点検が年3回で約1万円、清掃費が約2.5万円かかっているので、毎月にならすと
約0.3万円
かかっていることになります。
公共下水も来ているので切り替えることも可能なのですが、なんせお金がかかる。。。業者にもよりますが100万円くらいはします。
なのでもし切り替えるとしても浄化槽がダメになった時でしょうね。
そんな時は一生こないだほしいですけど。。。
・共用部電気代
電気代は毎月約0.1万円です。
ほんのわずかな共用灯と浄化槽を動かす電気に利用しているだけなのでこの程度です。
一般的な大きさのアパートでも数千円が普通ですね。
・固定資産税都市計画税
こちらは年間約4.2万円です。
月になおすと
約0.35万円
です。
建物は小ぶりで法定耐用年数も過ぎてますし、土地も田舎の路線価つかないところなので安いですね。
安いので助かってますが悲しい気もします。
もっと都内の固都税高いところの物件を持ちたい。。。
家賃収入に対して経費割合は？
これまでの費用を合計すると
毎月約1.21万円
かかっていることになります。
一方で家賃収入は13.9万円ですから、
経費割合は
約8.7%
でした。
これは区分マンションと比べるとかなり割合が低いです。
区分マンションはもちろん物件毎に差はありますが、一般的に20%〜30%のことが多いので、手残りを考えると木造アパートが有利と言えますね。
それ以外の経費がかかることも
何もなければこれだけの経費で済みますが、状況により他にも経費がかかることは認識しておく必要があります。
特にインパクトが大きいのは、大規模修繕費です。
建物はどうしても劣化しますから、10年から20年に一回は、外壁塗装、屋上防水、鉄分塗装等の大規模修繕が必要です。
中には築30年で一度も大規模修繕を行なっていない建物とかもあったりしますけど、やはり賃貸付の観点や、長期的な費用対効果を考えると定期的に修繕はしたほうがいいと思います。
ちなみに辞めリーマンは2年前にこの物件の大規模修繕を行いまして、
約120万円
かかりました。
それ以外にも専有物、共用部に関わらず不測の修繕が発生することはたまにあります。
そういう意味では得られた賃料のうちある程度はプールしておいた方が安全な運営ができますね。
まあ火災保険で直せることも多いですけども。
次回は辞めリーマンが保有しているもう一つの木造アパートではどれくらいの経費がかかっているのかみていきたいと思います。
😅サンプル2つではあまり参考にならないけどな
ではでは。
