ども。
辞めリーマンです。
本業が年度末で忙しく随分と更新が滞っていました、すみません。。。
前回は投資用の木造アパートを保有した場合どれくらいの経費がかかるのか中古木造アパート1号で検証してみました。
今回は辞めリーマンが保有している中古木造アパート2号について確認してみましょう。
保有期間中はどんな経費がかかる？
具体的にみていきましょう。
その前に物件スペックです。
・2階建木造アパート
・約築30年
・合計4戸（2DK×4）
・延床面積約140平米
見てのとおりこちらも非常に小ぶりなアパートです。
中古木造アパート1号と規模はほとんど同じですね。
現況満室で、こちらは戸数が多いのと立地が少しいいので賃料は合計で18万9千円です。
ではこの物価でどんな経費がかかっているのか。
・管理費
これは自主管理の場合かかりませんが、物件の管理を委託している場合は経費としてかかってきます。
管理内容は、入居者からのクレーム対応、巡回点検、家賃の回収・振込み、退去時の立会い。。。等です。
こちらの管理会社は賃料合計の5%＋消費税なので、
（18.9万円 × 5%） × 10%
＝ 約1.04万円
毎月かかっています。
中古木造アパート1号は管理費が3%なので長期でみるとこの差は大きいです。
・浄化槽点検及び清掃費
こちらの物件は公共下水に接続しているため浄化槽点検等の費用はかかっていません。
しかし、先日、下水枡のつまりが発生して、あわやすべての枡からう〇こがあふれ出るというピンチに直面し、約5万円の出費が発生しました。。。
いつもかかる費用ではありませんが、こういった突発的な費用も発生することがあります。
・共用部電気代
電気代は毎月約0.02万円です。
ほんのわずかな共用灯を動かす電気に利用しているだけなのでこの程度です。
一般的な大きさのアパートでも数千円が普通ですね。
・固定資産税都市計画税
こちらは年間約5万円です。
月になおすと
約0.42万円
です。
こちらも建物は小ぶりで法定耐用年数も過ぎてますし、土地も田舎の路線価安いところなので税も安いです。
・ケーブルテレビ代
こちらは毎月約0.26万円です。
この地域は前面に少し高めの丘があるせいで、地デジの電波が届かずケーブルテレビ回線を経由してしかテレビ視聴ができません。
個別に契約してもらってもいいのですが、前オーナーが一括して契約していたため今更入居者毎に切り替えることもできず。。。
そこまで大きな出費ではないのでしょうがないと思っています。
家賃収入に対して経費割合は？
これまでの費用を合計すると
毎月約1.74万円
かかっていることになります。
一方で家賃収入は18.9万円ですから、
経費割合は
約9.2%
でした。
中古木造アパート1号は経費割合が約8.7%でしたが、
中古木造アパート2号も区分マンションと比べるとかなり低い割合です。
区分マンションはもちろん物件毎に差はありますが、一般的に20%〜30%のことが多いので、やはり手残りを考えると木造アパートが有利と言えますね。
それ以外の経費がかかることも
何もなければこれだけの経費で済みますが、状況により他にも経費がかかることは認識しておく必要があります。
大規模修繕はもちろんのこと、それ以外にも専有物、共用部に関わらず不測の修繕が発生することはたまにあります。
先ほどのう〇こによる下水のつまりがいい例です。。。
草刈り費用等も業者にお願いする場合は費用が発生します。
それでも、相対的に考えれば区分マンションよりは経費率を抑えることができるので、キャッシュフロー重視の投資であれば木造一棟アパートはメリットが大きいと言えますね。
では次回からは辞めリーマンがどのような方法で物件の調査を行っているかを書いていきたいと思います。
ではでは。
