ども。
辞めリーマンです。
前回に引き続き、机上調査のやり方についてまとめていきます。
前回記事
目次
賃貸需給調査（空室率等の確認）
購入予定物件の地域の空室率、多く掲載されている間取りの種類、逆に入居希望者はどういった間取りを探しているのか等、購入予定物件がその地域で競争力があるのかを確認します。
販売図面には高い利回りが書いてあっても、実際に入居者をみつけることができないのであれば絵にかいた餅になってしまいます。
そこでまずは次のサイトを利用します。
このサイトはLIFULL HOME’Sが運営しており、LIFULL HOME’Sが保有している賃貸情報を賃貸経営者向けに発信しているものです。
具体的には、地区町村毎の賃貸用住宅の空室率（以下空室率）、家賃相場等の情報を確認することができます。
空室率を確認しよう
この中で特に重要になってくるのが購入予定物件の所在している市区町村の空室率です。
例えば、千葉県の市町村毎の空室率は次の通りです。
これは私の経験上の数値ですが、空室率25%を超えるような地域では賃貸付けに苦労する可能性があります。
ただ、地域最安値水準の賃料でも十分に回るのであれば、空室率が高い地域でも賃貸経営は可能です。
ご自身の戦略（高利回りを求めるのか、積算価値を求めるのか等）に合わせて判断してください。
ちなみに私は空室率25%を超える地域では購入しないようにしています。
需給ギャップを見つけるには
次に、購入希望物件がある市区町村ではどういった間取りの供給が多のか、一方で、入居希望者はどういった間取りを探しているのかを確認します。
これを確認することにより、空室率だけでは見えてこないその地域の需給ギャップを見つけることができます。
この機能は市区町村単位だけでなく、駅単位でも確認することができるのでとても便利です。
具体的に見ていきましょう。
例えば、下記の例は千葉県館山市のデータです。
左側がこの地域で入居希望者が検索する時の条件で、右側がLIFULL HOME’Sに掲載されている物件の状況です。
千葉県館山市は当サイトによると2020年3月時点で空室率は21.6%なので、立地のわりに決して賃貸付けが悪い地域ではありません。
しかし、ご覧の通り、掲載物件の66%が単身用の間取りにも関わらず、入居希望者が検索する時は37%の人しか単身用の間取りを検索していません。
これは単身用住戸の需要に対して供給過剰の状態ですので、表面上の空室率21.6%だけを信じて館山市に単身用アパートを購入してしまうと痛い目にあってしまうでしょう。
逆に、2LDK以上のアパートであれば入居付けが比較的容易になる可能性があります。
ただし、この確認はあくまでも簡易的なものなので、正確な需給バランスをつかむためには後述する業者へのヒアリングが必須となってきます。
次回は電話での業者ヒアリングについてまとめていきたいと思います。
ではでは。
