ども。
辞めリーマンです。
前回までに引き続き、机上調査のやり方についてみていきたいと思います。
前回までの記事
目次
土地価格の確認
不動産投資をするにあたっては、将来の売却を見据えて購入することがとても大切です。
なぜなら、所有期間中にどれだけキャッシュフローを得られたとしても、売却価格が買った時よりも大きく下落していては、最終的な自己資金利回りに影響を与えてしまうからです。
例えば、1,000万円で物件を買って、毎年200万円のキャッシュフロー（CF）を産んでくれたとすると実質利回りは20%です。
これだけ見ると非常に優秀な物件ですが、極端な話、5年後に500万円でしか売れなければ、CFを合わせて5年間で500万円を得たことになるので、毎年100万円、つまり最終的な自己資金利回りは10%だったことになります。
キャッシュフローと同じくらい売却価格も重要ですので、この点も意識しておくようにしましょう。
とはいえ、売却する時に収益物件としていくらで売れるかを予測するのはむずかしいので、仮に更地にして売却したとしても最低いくらで売れるかは把握しておくようにしましょう。
相続税路線価をみてみよう
そのために、相続税路線価及び実勢価格を把握しておきます。
相続税路線価とは、相続税を計算する際に使用される土地の金額です。
主に市街地の道路に面した土地の、1月1日時点の価格が毎年7月頃に公表されます。
相続税路線価は、実際に市場で売買されている価格（実勢価格）とは異なりますのであくまで参考程度ですが、「最低限これくらいなら売れるのではないか」という一つの指標になります（地域によっては実勢価格が相続税路線価を下回ることもあるので、その点は注意が必要です）。
路線価を確認するには下記のサイトを利用してください。
実勢価格が最も大切
実際に市場で売買されている価格（実勢価格）についても確認します。
更地の場合は、立地や面積だけでなく、土地の形状や造成されているのかどうか等でも随分と価格が変わってきますので、売り出されている価格を鵜呑みにするのではなく、一つの参考指標としてとらえてください。
SUUMO等の不動産情報サイトで土地のみを検索すればある程度の相場を知ることができます。
不動産は一物四価と言われ、相続税路線価と実勢価格以外にも固定資産税評価額、地価公示地価といった価格指標もあります。
しかし、結局一番重要なのは不動産市場でいくらで売れるのかということですので、実勢価格がもっとも大切な価格と言えるでしょう。
そういう意味でも市場での価格は必ず押さえておいてください。
次回も引き続き机上調査についてみていきたいと思います。
ではでは。
