ども。辞めリーマンです。
今回は机上調査の第９回目、イニシャルコストの計算についてです。最近は個別株投資に力を入れていたので、約一か月ぶりとなってしまいました^_^
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目次
机上調査におけるイニシャルコストの計算
イニシャルコストとは日本語で言うと初期費用のことになります。物件を購入する時、物件価格だけでなく、関連する諸費用がかかります。一般的には物件価格の7～12%くらいがイニシャルコストとしてかかると言われていますが、現金買いなのかローンなのか、どういった保険を選ぶのか、都心の物件なのか田舎の物件なのか、等によってかわってきます。では、どういった費用がかかってくるのか見ていきましょう。
イニシャルコスト一覧
仲介手数料
物件の仲介会社に支払う手数料です。一般には物件価格の「3%＋6万円」に消費税がかかります。「売り主につき仲介手数料不要」といった物件もありますが、仲介手数料の代わりに物件価格に業者の利益が大きく乗っていますので注意してください。
登記費用（登録免許税＋司法書士手数料等）
所有権の移転に際して登記費用が掛かります（抵当権を設定する場合は別途費用が掛かります）。内訳は登録免許税と司法書士に支払う手数料になります。登録免許税はH31年4月1日時点で次の税率がかかります。
ここで記載してある不動産の価格とは売買価格ではなく、市区町村役場で管理している固定資産課税台帳に記載されている価格です。税率については状況により変わりますので詳しくは国税庁のHPを確認してください。
司法書士手数料については司法書士によってバラバラです。もちろん安いに越したことはありませんが、中には手数料は安く見せておいて、ちゃっかり登録免許税代に手数料を上乗せしてくる悪徳司法書士もいるので、登録免許税は必ず自分で計算するようにしましょう。
収入印紙（契約書貼付用）
売買契約書を作成するにあたり売買金額によって次の収入印紙を購入・貼付する必要があります。契約時期によって軽減税率が採用されることもあるので、契約時期の税率がどうなのか確認してください。こちらも国税庁のHPで最新の情報を確認できます。
火災保険（＋地震保険）
火災保険・地震保険の費用がかかります。アパートの規模にもより、何十万円から何百万円かかるので大きな出費になりますが、いざという時のために火災保険は必ず入っておいたほうがいいでしょう。「火災」保険とついていますが、火災以外でも使い道があり、うまく利用できれば支払った以上の金額を得ることもできます。
固定資産税・都市計画税（日割分）
固定資産税・都市計画税はその年の1月1日に所有していた人に1年分課税されます。2月1日に売買した場合、前の所有者は1か月しか所有していないのに1年分の税金を払うのは不公平なので、代わりに新しい所有者が11か月分の税金を売買価格に上乗せして支払います。ただ、実際に納税通知や納付書が送られてくるのは5月～6月頃なので、4月以前に売買する場合は昨年の納税額をもとに日割りします。
ローン手数料
借り入れをして物件を購入する際はローン手数料を取られることが多いです。手数料の額は金融機関によりますが、一律10万円ほどの安いところから、借り入れ金額の2%ほど手数料として取るところもあります。
不動産取得税
土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、取得者に対して課税される税金です。物件を取得してから半年後くらいに納税通知書が送られてきます。税額は次の方法で計算されますが、こちらも契約時期によって軽減税率が採用されることもあるので、契約時期の税率がどうなのか確認してください。
以上でイニシャルコストの計算については終わりです。ぜひ具体的な案件で計算してみてくださいね。
次回はシミュレーションについてみていきます。
ではでは。
