ども。
辞めリーマンです。
明日から3連休。
控えめにいっても最高です。
さて、前回は中古区分マンション2号について借入をした際の自己資金利回りを見てきました。
市況に助けられただけの詐欺師に注意！（中古区分マンション2号）
https://shihonkae.hatenablog.com/entry/2020/02/20/115239
レバレッジをかけた場合の利回りは？（中古区分マンション2号）
改めて中古区分マンション2号の概要です。
立地：平和島駅徒歩7分
築年：約20年（購入時）
間取り：1K（約18㎡）
購入金額：595万円
賃料：5.7万円（購入時）
表面利回り：約11.5%
前回記事でも記載したとおり、540万円のローンを組み、購入時自己資金が125万円で、売却時にはインカムゲイン、キャピタルゲインの合計529万円を得ることができました。
結果、自己資金最終利回りは次の通りです。
年利約22.9%（複利）
自己資金で購入していたら？
では、借入を使わず全て自己資金で購入していたら最終利回りはどうだったでしょうか。
初期投資額
ローンを組んでいないので約665万円です。
得られた収益@5年9ヶ月
所有期間中の賃料収入合計は変わらず約401万円です。
諸々支出@5年9ヶ月
所有期間中の支出合計も変わらず約150万円です。
売却時の手残り額
1,000万円で売却できましたが、約39万円の仲介手数料をお支払いしています。
また、1号物件と同じく減価償却をそれなりに取っていたので、譲渡所得税として約110万円が徴税されます。
ただし、借入していないので、残債の約445万円（繰上げ手数料含む）と、抵当権抹消費用として約3万円の支出はありません。
よって売却して手元に残ったお金は約851万円
となります。
最終的な自己資金利回りは？
では自己資金に対する最終利回りはどうだったのか。
購入時支出 665万円
所有中収入 401万円
所有中支出 150万円
売却時収入 851万円
これらを計算すると、
最終的に手元のお金は
－665万円 ＋ 401万円 －150万円 ＋ 851万円
＝ 437万円
プラスという結果でした。
つまり、665万円を投資した結果、5年9ヶ月で1,102万円になったということです。
これは
年利約8.8%（複利）
だったということになります。
借入のメリットデメリット
今回の検証では借入した方が良い結果を得られました。
ではどんな時も借入を活用した方がいいのでしょうか。
投資効率の観点だけでみるとやはり借入をしたほうがメリットは大きく、飛躍的に資産を増やしていけるのは間違いなくこちらです。
一方で、売却しようとした時に物件価格が大きく下落していると、債務超過の状態に陥いる可能性があります。
その場合、売却で補えない残債部分を補填できるだけの現金がないと、売却することさえ難しくなるでしょう。
そうなってもしっかりキャッシュフローの出ている物件であれば保有し続けて耐えることもできますが、キャッシュフローも赤字だったりすると目も当てられません。
借入をしてレバレッジをかけるということは、成功した時も失敗した時も影響が大きいことは認識しておいてもらえればと思います。
ちなみに辞めリーマンは基本的に借入推奨派です。（不動産投資に限る）
なぜ借入推奨派なのか？
厳密には、借入を推奨するというより、すべて自己資金で買った場合のメリットがあまり感じられないので、結果的に借入することになる、といった感じです。
自己資金で不動産投資を行うのであれば、手間等を考えると株式投資等別の投資にお金を回した方が儲かるからです。
※株式投資は不動産投資よりもさらに難易度が高いので、お勧めしてるわけでなく、あくまでも辞めリーマンの場合はそう思っているという話です
自己資金での不動産投資はキャッシュフローが非常に安定し、物件の価格変動も少ないので、すでに十分な資産を持っている人には適した投資手法だと思います。
一方で、これから資産を築いていこうという人が現金買いばかりしているとなかなか資産は増えていきません。
ただこれもリスクとリターンの考え方で、どれだけリスクを取れるのか、どれくらいのスピードで資産を増やしていきたいのか、これによってまったく変わってくる話でもあります。
リスクとリターンはトレードオフの関係ですから、自分の目標や計画にそって戦略を立てていくことが大切ですね。
それでは、辞めリーマンは3連休に入ります。
ではでは。
