ども。辞めリーマンです。
不動産投資における机上調査のやり方シリーズも、すでに8回目です。地味な作業なので退屈な内容かもしれませんが、不動産投資に失敗しないためには避けては通れない作業ですから、これから不動産投資を始めたいという方はお付き合いください(^^)
今回はランニングコストの計算についてみていきます。
前回までの記事
目次
机上調査におけるランニングコストの計算
不動産「投資」である以上、所有中にどういったコストがかかるのか把握しておくことはとても重要です。購入予定物件には毎月（毎年）どういった費用が掛かっているのか、仲介会社にしっかりと確認しましょう。よくあるランニングコストは次の通りです。
ランニングコスト一覧
固定資産税・都市計画税
不動産を所有する限り必ず毎年発生するコストです。（都市計画税はかからない自治体もあります）
管理手数料
物件の管理を管理会社に任せる場合は管理手数料がかかります。業者ヒアリング時の情報を参考におおよそのコストを計算しておきます。
共用部電気代
屋外に設置してある共用灯の電気代は通常オーナー負担です。アパートですと月数千円のことが多いです。
入居者用無料インターネット
現在のオーナーが入居者特典として無料インターネットを提供していることがあります。その場合はオーナーがインターネット料金を負担しているはずなので金額を確認します。
ＣＡＴＶ（ケーブルテレビ）
地域によっては地上デジタル放送の電波が届かない場所があります。そういった地域ではＴＶを見るためにアンテナではなく地元のケーブルテレビと契約が必要で、オーナーが支払っていることがあります。
専有部水道代
水道料金は入居者毎に水道局と契約していることがほとんどですが、中には各戸に水道メーターが設置されておらずオーナーが一括で契約、支払いをしている場合があります。その場合は入居者から一律3,000円といった水道料金を徴収していたりしますが、その徴収金額も賃料に含めて表面利回りの計算をしている物件もあるので注意してください。
浄化槽点検費・清掃費
公共下水道の本管が前面道路に来ていないと、物件敷地内の地中に浄化槽を設置して、ある程度下水をきれいにしてから排水しなければいけません。浄化槽は法律で定期的な点検が必要とされているのと、汚泥が溜まっていきますのでこちらの定期的な清掃も必要になります。
貯水槽点検費・清掃費
規模の大きなアパートやマンションだと貯水槽が設置してある場合があります。その場合は貯水槽の定期点検費と清掃費もかかってきます。
共用部清掃費
規模の大きなアパートでは、共用部の清掃を定期的に行う必要があります。これは所有者の考え方によるので必須ではありませんが、業者にお願いする場合は費用を見積もっておく必要があります。（管理会社がしっかりしていれば定期巡回の際に小さなゴミ等は拾ってくれたりするのでそれで問題ないアパートもあります）
草刈費用
土の敷地があると夏に雑草が生い茂ることがあります。業者にお願いするなら草刈費用も考慮しておいたほうがいいでしょう。
不測の出費に注意
定常的にかかるランニングコストはこんなところですが、これら以外にも急に不測の出費が発生することもありますから、それらの出費に備えて賃料収入の一定額は手元に残すようにしておいてください。例えば次のような出費が突発的に発生することがあります。
専有部
- 給湯器の故障
- エアコンの故障
- キッチンの故障
- 給排水管の破損
- 雨漏り など
共有部
- 下水管の詰まり など
雨漏りや給排水管の破損等が発生するとかなりの金額がかかってしまいます。ただ、こういった出費は日頃のメンテナンスを怠らなければ発生確率を下げることができるので、多少お金がかかっても日頃からこまめに清掃や修繕等を行うようにしましょう。
次回は不動産投資における机上調査のやり方の第9回目、イニシャルコストの計算についてみていきたいと思います。
ではでは。
