ども。
辞めリーマンです。
本日は、購入を検討したい不動産を見つけた場合、どのような手順で調査していけばいいのか、普段辞めリーマンが行っている調査方法を共有します。
辞めリーマンの調査方法がすべて正しいとも思いませんが、最低限これだけのことを行えば、少なくとも失敗するリスクはかなり減らせると思います。
購入を検討したい不動産みつけたら
これからお示しする手順に沿って、本当に購入しても問題ない物件かを調査していきます。
この調査が正確でないと事前の見通しと購入後の実際の運営にギャップが生じてしまい、失敗の要因にもなってしまいますので入念な調査が必要です。
なお、今回は木造アパートを想定して記載していますが、RCにもほぼそのまま適用できますし、区分マンションを購入する際にも参考になると思います。（区分マンションのほうがもっと手順は少なくて済みます）
どれも重要な調査になりますから一つずつ順を追ってみていきましょう。
まずは机上調査からはじめよう
現地調査に入る前にまずは机上で調査をします。
そして、机上調査で現地調査の価値ありとみなした物件について、現地調査を行うことになります。
机上調査の精度を高めることで無駄な現地調査が減ります。
結果的に、机上調査を通過した物件の購入率も上がることになるので、物件取得までの工程を効率化することができます。
基礎資料の収集
まず、机上調査を始めるための基礎資料を仲介業者から収集します。
- 物件概要（その物件の基本的な情報がチェックできる資料）
- レントロール（その物件の現在の賃貸借条件がわかる資料）
- その物件の維持費がわかる資料
- その物件の固定資産税評価額がわかる資料
- 登記簿謄本（物件の履歴がわかる資料）
ただし、資料によってはまだ仲介業者の手元にないものもありますので、その場合は最低限物件概要とレントロールだけはもらって先行して調査をはじめましょう。
物件概要の中でも特に気を付けたいのが、その物件がどういった区域、用途地域等にあるのか、また道路付けには問題がないのか等です。
例えば市街化調整区域の物件であれば原則再建築が不可なので、よほど利回りが高くないと投資には向かないでしょう。
また、接道についても原則幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していなければ再建築できません。
ただし、上記を満たしていなくても再建築が可能な場合も多くありますので、まずは仲介会社に確認してください。
そして合わせて役所にある建築指導課等に再建築に問題がないか直接確認するのが間違いありません。
物件所在地の住所（または地番）を伝えれば教えてくれますから必ず確認するようにしてください。
最近はインターネット上で確認できる市区町村も増えてきていますから合わせてそちらを活用するのがいいと思います。
次回は賃貸需給調査（空室率等の確認） について書いていきたいと思います。
ではでは。
