ども。
辞めリーマンです。
投資に対するモチベーションが上がるほど仕事（サラリーマン）に対するモチベーションが下がってしまって困っています。
何かいい方法はないですかね？
今回は前回の続きです。
辞めリーマンはどんな不動産投資物件を買ってきたのか（中古区分マンション1号）
改めてはじめに購入した物件の概要です。
立地：川口駅徒歩15分
築年：約20年（購入時）
間取り：1K（約23㎡）
購入金額：680万円
賃料：5.6万円（購入時）
表面利回り：9.88%
結論から言うとこの物件は昨年末に780万円で売却することができました。
これはここ5年の全体的な不動産価格高騰に助けられただけで、ただ運が良かっただけです。
結果的に購入時より約15%高く売却できたわけですが、自己資金に対する最終利回りはどうだったのでしょうか。
初期投資額
この物件は現金で購入していて、諸経費全て含めると
約711万円
でした。
得られた収益@6年10ヶ月
所有期間中に一度退去があり、2ヶ月の空室期間が発生しました。
しかし、次の入居者の賃料を6万円にすることができたのは大きかったです。
所有期間中の賃料収入合計は
約470万円
でした。
諸々支出@6年10ヶ月
区分マンションのため、管理費・修繕積立金が毎月約1.1万円かかりました。
また占有部分管理費として約0.3万円/月、固定資産税・都市計画税が約4.6万円/年かかっています。
それ以外にもリフォーム費用等として約30万円、広告宣伝費として6万円を支出しています。
これらを合計すると、
所有期間中の支出合計は
約182万円
でした。
売却時の手残り額
運良く780万円で売却できましたが、約32万円の仲介手数料をお支払いしています。
また、減価償却をそれなりに取っていたので、譲渡所得税として約61万円が徴税されます。
よって売却して手元に残ったお金は
約687万円
となりました。
最終的な自己資金利回りは？
では自己資金に対する最終利回りはどうだったのか。
今一度整理してみます。
購入時支出 711万円
所有中収入 470万円
所有中支出 182万円
売却時収入 687万円
これらを計算すると、
最終的に手元に増えたお金は
－711万円 ＋ 470万円 －182万円 ＋ 687万円
＝ 264万円
プラスという結果でした。
つまり、711万円を投資した結果、6年10ヶ月で975万円になったということです。
これは
年利約4.6%（複利）
だったということになります。
この結果を見てどう思われるでしょうか。
皆さんに感じていただきたいのは、
表面利回り10%の区分マンションを約7年保有して、購入時よりも約15%高く売却しても利回りはたった4.6%だったという事実
です。
正直この結果には辞めリーマンも落胆しました。
あれだけ手間をかけてきたにもかかわらず、最終利回りが投資信託のインデックスに負けるとは。。。
もちろん、この物件を購入したことで、理事長をやったり、リフォームしたり、売買を経験したりと金額以上のものを手に入れられたので、そういう意味では後悔ありませんが、数字だけ見ると全く手間のかからないインデックス投資に負けていたことも事実。
今回は運良く15%高く売却できましたが、これが購入時の価格以下であれば目もあてられない利回りだったでしょう。
教訓
どんな投資にも共通して言えることで、一番大切なのは最終利回りです。
どんなに表面利回り20%で実質利回り15%だったとしても、売却時の価格が購入時より大幅に安くなってしまってはどうしようもありません。
そういう意味で、目先の利回りに惑わされることなく売却時も見据えた物件選びが重要である、といういい教訓になりました。
また、区分マンションを購入する場合、自己資金での投資は向かないと思います。
※すでに資産を持っていて、安定したキャッシュフローを得たいという方には意味があると思います
ある程度借入することでレバレッジをかけないと区分マンション投資をするメリットは少ないでしょう。
とはいえ、ローンを組めばその分リスクも増しますから、高値売却できればいいですが、逆の場合は損失が拡大してしまいます。
この点は十分注意して、どうするのか考えてみてください。
次回は、借入を使って購入した区分マンションの事例を同様に取り上げてみます。
借入した場合のメリット、デメリットが伝わるようにできればと思います。
ではでは。
